越南以其独特的地理位置、丰富的劳动力资源及日益完善的投资环境，吸引着全球投资者的目光。为了更深入地探索这片充满活力的土地，以下通过详尽的分析与对比，为有意在越南拓展业务的国内外企业揭示南越与北越两大经济区域各自的优势与面临的挑战，助力企业精准定位，实现可持续发展。

越南北部、中部和南部的基本情况

越南北部

地理：以红河三角洲为核心，地形包括平原、山地和高原（如黄连山，越南最高峰番西邦峰）。

农业：红河三角洲是越南第二大稻米产区，盛产水稻、茶叶和热带水果。

工业：河内、海防是工业中心，以制造业（电子、汽车）、重工业（钢铁、化工）为主。中越边境贸易（如谅山省）活跃。

服务业：河内是政治和文化中心，旅游业发达（下龙湾、沙巴梯田等）。

越南中部

地理：狭长沿海地带，山地占主导（长山山脉），平原较少。中部的顺化、岘港、会安等地是文化经济重心。

农业：山地农业为主，种植咖啡、胡椒等经济作物；沿海渔业发达。

工业：岘港近年发展迅速，聚焦信息技术、物流和制造业（日本、韩国投资）。

旅游业：核心产业，拥有会安古城、顺化皇城、美山圣地（占婆遗迹）及岘港海滩（如美溪海滩）。

越南南部

地理：以湄公河三角洲为核心，地势低平，水网密布，土地肥沃。

农业：湄公河三角洲是越南“粮仓”，占全国稻米、水产出口量的70%以上，盛产热带水果（芒果、榴莲）。

工业：胡志明市及周边（平阳、同奈省）是工业中心，涵盖纺织、电子、石化等，吸引大量外资。

服务业：胡志明市是金融、商贸中心，旅游业以都市景观（法式建筑、战争遗迹）和美食闻名。

北中南工业园区情况，相关阅读《越南地区经济分布和优势产业有哪些》

北部重点经济特区（NKEZ）由河内、海防、北宁、海阳、兴安、永福和广宁7个省市组成。比较著名的工业区有北宁省的桂武工业区、河内市的石室工业区、北江省广州工业区以及永福省霸善工业区等等。例如海防、河内，比较适合电子、电器制造业，如手组装机、电子小零件生产，还有汽车组装、零部件制造、轻工业，如纺织品和服装制造等行业；土地供应和租赁条件较好，但可能会受到环境监管和用地规划的限制；劳动力方面相对紧张，但技能水平较高。

越南中部重点经济特区(CKEZ)由5省市组成，分别是承天顺化、岘港、广南、广义和平潭，主要商业活动在岘港周边。岘港和大叻周边，适合制造业如金属加工、家具制造行业，还有纺织和服装制造；基础设施建设相对欠缺，但近年来有改善。劳动力方面成本较低，但劳动技能需要进一步加强。

南部重点经济特区（SKEZ）主要由胡志明市、平阳、同奈、隆安、巴地头顿、平福、西宁和前江8个省市组成。相比北部来说，南部由于海运方便、运输成本低廉，多以轻工业、家具制造业等低附加值、体积大的产品为主。胡志明市和东南省周边，适合食品加工、重工业和高科技制造业，如钢铁、化工、电子行业。环境管理和土地使用受到更为严格的监管，尤其是高污染行业。劳动力市场较为充裕，但管理层和技术工人的供应仍旧紧张。

根据越南网的评选，越南10个工业园区如下：相关阅读《越南主要工业园区有哪些》

1、南山-合岭都市工业区

Khu cng nghip th Nam Sn – Hp Lnh

规模：800公顷

联系地址：北宁省桂武县桂武工业区B7号

2、协富工业区

Khu cng nghip Hip Phc

规模：2000公顷，其中1期311公顷、2期597公顷，3期1000公顷（在建）

地址：胡志明市芽皮县龙泰乡

3、富义工业区

Khu cng nghip Phú Ngha

规模：670公顷。

位置：河内市章美县春梅镇、祝山镇之间的6A号国道轴线上，距离河内市中心23公里、内排机场40公里、海防港120公里。

4、平川工业区

Khu cng nghip Bình Xuyên

规模：982公顷。

地址：永福省平川县香更镇平川工业区

5、福东工业区

Khu cng nghip Bình Xuyên

规模：2191.97公顷，位于西宁省3285公顷的综合区内。

地址：西宁省展鹏县、鹅油县

6、西贡-仁会工业区

Khu cng nghip Sài Gòn – Nhn Hi(SNP)

规模：630公顷。

地址：位于平定省归仁市方梅半岛仁会经济区内

7、黎明春工业区

Khu cng nghip Lê Minh Xun

规模：900公顷。

地址：胡志明市平政县新坚-平利乡

8、新造工业区

Khu cng nghip Tn To

规模：443公顷，现有213家生产企业，提供了约24354个就业岗位。

地址：胡志明市平新郡新造坊1号国道

9、新富中工业区

Khu cng nghip Tn Phú Trung

规模：590公顷。

地址：位于胡志明市古芝县新富中乡22号国道胡志明市-柬埔寨川亚项目中

10、Becamex平福工业区

Khu cng nghip Becamex Bình Phc

规模：1993公顷。

地址：平福省真诚县明城乡14号国道

企业购买园区土地时需注意的风险

在越南投资，特别是购买工业园区土地时，企业决策者需要谨慎考虑并规避潜在风险，以确保项目的顺利推进和长期运营。以下是几种常见的风险：

土地使用权与所有权问题
越南的土地法规定，外国投资者不能直接拥有土地所有权，仅能通过租赁或购买土地使用权的方式进行投资。所以，在签订土地购买或租赁合同前，需审查土地使用权的期限、转让条件及续期政策，避免因政策变动导致的不确定性。企业可以选择咨询专业律师，了解最新的土地法规变化，确保合同条款清晰界定双方权利与义务。

土地规划与用途限制
工业园区内土地用途往往受到严格的规划限制，不符合规划用途的项目可能面临被要求调整或拆除的风险。在决定购买前，应详细审查土地规划文件，确保项目符合当地政府的土地使用规划，并与当地政府保持良好沟通，了解未来可能的规划调整方向。

环境污染与环保政策
随着越南对环境保护的日益重视，环保政策日趋严格。部分行业如化工、重工业等，可能因环保标准不达标而面临罚款、停产等风险。企业在选择园区和规划项目时，需充分考虑环保因素，确保项目符合当地及国际环保标准。此外，还应建立完善的环保管理体系，预防环境污染事件的发生。

基础设施配套不足
部分工业园区，尤其是新开发或偏远地区的园区，可能存在基础设施（如水电、交通、通讯等）配套不完善的问题，影响企业的正常运营。在考察园区时，建议企业全面了解基础设施现状和未来建设计划，必要时可要求园区管理方提供基础设施建设的承诺或时间表。

土地剩余使用年限
越南的土地使用权通常有一定的期限，如50年或70年不等。企业在购买土地时，如果剩余年限较短，可能会影响到项目的长期规划和投资回报。在决定购买前，务必核实土地使用权的剩余年限，并结合项目的长期规划进行综合考虑。

到期后如何续转
土地使用权到期后，如果未能及时续期或续期申请被拒绝，企业将面临土地使用权丧失的风险，进而影响项目的正常运营。在购买土地时，应与卖方明确土地使用权到期后的续期政策和流程，并在合同中加以约定。确保合同中包含关于续期的明确条款，如续期的申请条件、审批流程、续期费用等。同时，了解当地政府对土地使用权续期的政策和规定，以便在未来需要续期时能够顺利办理相关手续。

越南的北部、中部和南部各有其独特的工业园区，企业在选择投资地点时应根据自身的行业特点和发展需求进行综合考虑。