马来西亚房地产市场已经快速发展。根据彭博编制的跟踪马来西亚证券交易所上市房地产公司的房地产指数，马来西亚房地产行业在过去5年就已经实现了翻番。

你绝不能忽视美国对所有M-REITs的影响。2013年M-REITs与政府支持证券的利差只有3.6%。如果美国开始量化宽松退出，随马来西亚政府支持证券收益率的提升，这一利差会进一步缩小，M-REITs不再是有吸引力的投资，除非你看中资本增值。因此在进行投资决策之前，请关注M-REITs与马来西亚政府支持证券之间的利差，以及美联储的最新进展。投资者应密切关注政府政策，特别是以下方面：

●提升电价。政府已经宣布将调整政府补贴政策，原因是政府在补贴方面花费太多，已经阻碍马来西亚在2020年成为发达国家这一发展目标的实现。在政府宣布的重大措施中，包括从2014年1月起，将本地电价平均提高15%。这对REITs形成冲击，REITs相关房地产体量庞大，运营耗电水平高。为减轻冲击，马来西亚购物中心和大厦管理协会(the Malaysian Association for Shopping and Higkrise Complex Manage-ment)向其国内400余家成员公司建议，考虑调整空调温度以降低电力消耗。实际上，商业地产65%的电力用于支持空调系统。成功的REITs应当采取积极措施以应对公用事业提价，如双威(Sunway)REIT在2013年执行了一项改造工程，以降低公用事业成本。

●商品及服务税(GST)。一些国家称之为增值税(VAT)。2014年预算法宣布，从2015年4月起将执行税率为6%的商品及服务税，之前商品与服务的税率分别为10%及6%。政府为何采用较低的税率？商品及服务税是更全面的征税措施，针对制造及销售各个环节，而之前的销售税只针对制造环节，而服务税只是在消费者接受特定服务时才征收。对REITs来说，因为必须缴纳6%的商品及服务税，会对房地产开发商造成冲击，提高其生产成本，随后会提高房地产价格。政府已经宣布满足条件的部分物业开发可以免税，但马来西亚房地产及住房开发协会(REHDA)声称免税政策尚不清晰。

●隔夜政策利率(Overnight Policy Rate，简称OPR)。伴随美联储的量化宽松退出措施，市场利率在上升。2014年7月，马来西亚央行将隔夜政策利率提高25个基点到3.25%，是过去5年的最高水平。我们还需要观察是否会进一步提高利率水平，所以直接投资马来西亚房地产面临的形势比较复杂。然而，你还是可以考虑是否投资REITs。M-REITs已经采取预防措施来对冲利率上升的冲击，在财务策略上实现债务利率固定而非浮动。除KLCC只有32%的债务是固定利率外，大多数M-REITs债务的66%～99%是固定利率。对KLCC进行的压力测试表明，隔夜政策利率上升1%，导致KLCC的核心收益下降1.6%，负面影响并不严重。当选择REITs时，建议执行类似的压力测试，测算当利率上升1%～2%时，标的REITs的财务状况。

旅游行业

马来西亚享有丰富的自然景观、热带雨林、诸多岛屿及文化遗迹。“马来西亚，真正的亚洲”活动的成功推进，将马来西亚提升为一个全球理想的旅游目的地。2013年，来访旅游者人数高达2572万人，几乎相当于马来西亚的人口总数。而在2003年，来访者只有1058万人，增加了2.4倍。

然而，2014年3月马航MH370航班神秘失踪，还有沙巴发生的游客绑架事件，对马来西亚旅游业造成冲击。特别是中国游客数急剧下降，分析预测2015年度将下降20%~40%。由于中国是马来西亚旅游市场的重要客源地，将造成重大冲击。美林证券估计，中国游客占马来西亚外来游客总量的12%，将对马来西亚GDP造成0.4%的负面影响。中国最大的旅游网站之一携程旅行网的一位高级市场经理说，上述事故发生后，华北地区赴马来西亚的游客数量下降了50%。

旅游业的负面消息，对杨忠礼酒店REIT造成的负面冲击最为严重。它持有遍布马来西亚的诸多高档酒店。除了吉隆坡的万豪及丽思卡尔顿，还拥有邦咯岛绿中海度假村(Pangkor Laut Resort)、登嘉楼月之影度假村(Tanjong Jara Re-sort)和金马仑高原度假村(Cameron Highlands Resort)，都是热门旅游目的地。

这对零售业也会造成负面冲击，特别是那些依赖旅游者的购物中心。旅游者最常去的购物中心在金三角地区，例如双子塔与巴比伦(Pavilion)购物中心。

零售行业

马来西亚是购物天堂。就像新加坡与中国香港，很多马来西亚人闲暇时喜欢逛街购物。M-REITs持有资产的饼状图反映了马来西亚人较强的购物欲。

零售物业占M-REITs全部资产的比率达到惊人的76%，其次是办公楼22%。马来西亚零售业所有“皇冠上的明珠”都对REITs投资者敞开，包括巴比伦购物中心、双威金字塔(Sunway Pyramid)、谷中城(Mid Valley Megamall)，未来双子塔也可能加入这一行列。

多年以来，吉隆坡的购物场所一直在进化，一开始是阿马广场(AmcorpMall)、Atria购物中心这类小型商场，随后出现了万达广场(1-Utama)、双威金字塔这类大型综合购物广场。这些大型购物中心主导市场，凭借琳琅满目的商品和高质量的租户，占据大部分市场份额。然而，随着1999年11月谷中城[现在已经是怡保花园REIT(IGB REIT)的物业]的开业，竞争格局又一次发生变化。开业时，据说是东南亚地区最大的购物广场。这个项目还包括一座Cititel酒店、几栋办公楼，成功构建了一个繁华的中心区。今天，当你周末靠近谷中城的任何区域时，注定会陷入交通拥堵之中。当包括谷中城等资产的IGB REIT在2012年9月挂牌上市时，受投资者对马来西亚零售行业的乐观情绪所推动，上市首日股价上升了11.2%。

在刚刚进入21世纪早期，当零售业界觉得需要更加庞大的营业场所时，零售商场经历了又一次提升。万达广场开始建设一座新的翼楼，通过一座桥及地下通道连接原来的购物中心。谷中成建成花园商场(Gardens Mall)，与原来的购物中心连接在一起。双威金字塔迎头赶上，也要新增一座翼楼。

吉隆坡的新购物中心如雨后春笋，表明零售业仍然很强劲。对投资者来说更为重要的是，这些零售物业的大部分都已经在REITs的资产组合中。零售类REITs已经成功度过金融危机，名列各类资产前列，零售类REITs中的公共实业投资信托(AmanhRaya REIT)，在2008年全球金融危机之后，分红率一直稳定在7%～10%的健康区间之内。

尽管收益率有所降低，马来西亚的零售类REITs在过去几年仍然实现了较高的出租率。按名义值的租金增加了22%，从2010年的18林吉特到2013年的22林吉特，如下图所示：

办公楼

马来西亚的GDP年增长率为5.6%，比新加坡(1.3%)高得多。这支持了办公楼市场的发展，更快的增长意味着有更多公司，激发马来西亚办公楼市场的需求。然而，影响当前马来西亚办公楼行业的主要因素是，过多供应量对冲了稳定经济增长的正效应。在2013年，吉隆坡的办公楼面积超过700万平方米，平均使用率只有77%。相对而说，曼谷、雅加达、新加坡的可用办公楼面积，远低于吉隆坡。

从好的方面看，2012年吉隆坡的A级办公楼的平均租金仍然比较坚挺，尽管2011年办公楼空置率大幅提高到14%以上，2012年租金依然维持在较高的66.7～83.3林吉特/平方米，比2011年增长4.5%。但好日子还有多久，确实不清楚。吉隆坡每年办公楼的平均吸纳量为20万平方米，但2013～2014年还有100万平方米的办公楼入市。

在双子塔完工之前，吉隆坡的办公楼使用率普遍高于90%。在双子塔完工至今超过15年间，办公楼市场好像没有真正“恢复”，使用率一直在75%~84%之间。随着更多的新增供应，办公楼市场看起来不太乐观。

工业

过去一段时间，由于劳动成本及总运营成本低，外国公司纷纷搬到中国。随着中国进一步发展，情况已经发生了变化。有些公司觉得中国成本太高，正在寻找一些低成本的投资区域。这一点对制造业尤为重要，因为需要大量土地及便宜的劳动力。马来西亚在这方面很有优势，其劳动力便宜、商业成本低以及战略位置好。马来西亚近年工业增长指数强劲上升，2013年11月实际增长率达到4.4%，甚至超过经济学家2.9%的预期增长率。马来西亚有世界级的港口，自然资源丰富，政治环境稳定，然而，很大程度上还取决于政府政策。大型项目需要政府支持，例如边加兰(Pengerang)炼化一体化项目，估计总投资160亿美元，旨在提升马来西亚国家石油公司在石油产业链中的竞争地位。这一重大项目的实施，为国内工业提供了更多增长机会，相关商业机构也有机会参与这一重大项目。

在马来西亚南部的新山(Johor)，战略位置靠近新加坡，有机会吸引境外企业到马来西亚运营。新加坡与马来西亚政府正在合作建设依斯干达特区(Iskandar Malaysia)，规划建成潜力无穷的“深圳”或新加坡的“新泽西”。马来西亚投入巨资到依斯干达，致力为新加坡公司提供潜在发展基地。另一个例子，Axis REIT，利用马来西亚政府提供的优惠政策，吸引新加坡公司跨境发展。在新山，Axis REIT在巴西古当港(Pasir Gudang)有多个仓库，在丹戎帕拉帕斯港(Tanjung Pelepas)附近有一个物流仓库，在士乃(Senai)运营一个新的工业园。

虽然有一些新加坡公司已经进入，近期的发展表明前景并不明朗。例如，新山在2013年年底将周末从周六与周日，修改为周五与周六，2014年起生效。这给企业主与交易商造成困惑，因为新加坡的周末为周六与周日。如此，如果一家新加坡公司想搬迁，由于周末时间的差异，每周会少一个工作日。